2012年法务工作会议主题研究与发言材料之七

 

    按照集团公司有关法务工作会议的要求，结合企业近几年的房屋租赁经营基本情况及在从事租赁经营过程中所遇到的有关法律风险防范与控制方面的经验及教训，与同行做工作交流和探讨，以期达到取长补短，更有利于运作规范、管理到位、规避风险、确保企业资产保值增值的目的和实现企业发展进步与平安稳定的总体目标。

 

    一、萍乡公司房屋租赁经营的基本情况

 

    萍乡公司现有用于租赁经营的，所有门店均集中在城市西部的老城区地段，主要用于酒店经营、加工贸易、商品集散、职业教育和住房出租，房屋租金收入近3年来保持相对稳定。为了确保房屋的有效使用和资产的保值增值，我们建立了房租追缴制度，与职能部门考核挂钩，房屋租金按月定期由公司以现金方式收取。在租赁经营过程中，由于基础设施维护到位，管理到位，未发生安全责任事故，服务到位，也未发生产权转移。

 

    二、房屋租赁经营法律风险防范与控制中应注意的主要问题

 

    （一）、关于合同的必要性

 

    根据《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这就意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，如果缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。因此，无论租赁期限长短，从一个月到若干个期限，我们都按照自愿、平等、协商的原则，签订了书面的租赁合同，明确了双方的责任权利和义务，并对承租人可能涉及到的房屋装修及装修处理做了具体的规定，同时为了优化承租人的经营环境，我们先后对路面、防雨棚、用电线路等基础设施进行了整理和维修，提高了基础设施的使用功能与利用效果。

 

    （二）、关于合同期间的房屋装饰装修处理问题

 

    在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，还缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则。我们在工作实践和具体操作中，在与承租方签订租赁合同时，就已经将涉及房屋装饰装修的有关问题列为了合同的重要内容之一，并且与租赁方明确约定，如租赁方中途对标的进行转租，产权拥有方不承担租赁方的装饰装修费用，其装饰装修费用由承租人或第三方租赁者承担，产权方承担的主要职责是对其进行监督、管理与服务。因此，我们与承租人签订租赁合同时，应注意将装饰装修内容列为不可缺少的要件之一。因为合同法规定，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经得出租人同意，并在装饰装修中保持房屋的原状，且在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理做出了明确约定，这是对方的责任，也是我们必须要提醒对方需要注意的问题，这样就可避免日后法律纠纷的可能出现。

 

    （三）、关于租金的诉讼时效问题

 

    实践中，我们经常碰到出租人因为诉讼时效已过而无法主张租金。这一方面因为出租人不知道延付或者拒付租金适用一年的特别诉讼时效，而以为诉讼时效是二年。另一方面，出租人常常存在一个误区，认为只要双方租赁关系仍存续，租金即不存在诉讼时效问题，这是错误的。

 

    租赁合同是继续性合同，其租金的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的，承租人应当按照合同约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

 

    因此，如果承租人未能在上述支付期限内支付租金，出租人应当及时催告或者提起诉讼，以免超过一年的诉讼时效，否则将无法得到法律的保护。公司目前尚有去年的部分租金未能归集到位，企业领导对此有了很明确的指示和纪律规定。要求职能部门在规定时间内悉数将租金收集归位，不留后患，减少法律与责任。

 

    （四）、关于避免因转租带来的法律纠纷及其对策

 

    在市场经济的今天，房屋租赁中的转租现象十分普遍，这无疑将对房屋产权方提出了更高和更严格的要求。《房屋租赁解释》规定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因此，首先承租人如需将租赁对象转租给第三方使用，就必须征得产权方的同意和许可，未经得产权方同意许可的转租协议，增加法律风险的几率将会提高，法律风险防范和控制难度也将随之加大。

 

    萍乡公司西门综合大楼的宾馆住宿部，近两年发生了承租人与第三方承租人的法律纠纷，虽然进行了协议调处和司法干预，明确界定了责任方各自所要承担的责任与义务，但纠纷依然难以解除。在公司正确履行法律责任和管理服务到位的前提下，纠纷的产生起因是归于承租人之间的个人修行品德范畴与诚信认知度差，这是产生承租人与第三方承租者矛盾纠纷和导致公司至今仍有部分租金未能归集的主要风险点和直接原因。

 

    其次，对于房屋转租的合同执行问题，是按产权方与原承租人签订的合同执行还是由产权方与第三方重新签订新的租赁合同，都是应该要注意到的具体问题，并且应以书面的形式确立下来。

 

    最后，对于转租后的租金支付方式，应由当事的三方重新商量，原承租方和第三方承租者的责任应当明确划分清楚，并对租金的如何支付做出明确界定。　

 

    二、选定承租方应注意到的其他问题

 

    为了建立和谐的合作关系，达到互惠互利，合作共赢的效果，一是要对承租方的情况做出清晰的了解和判断，包括承租人的诚信度调查，了解其个人的品行和社会认知度。宁愿租金略低，或延期出租，也不能将闲置资产交由诚信度不高的人去租赁经营。

二是要了解承租人的资金实力和有无这方面的经营经验或能力，避免被空手套白狼。三是必须由承租人按一定比例向资产方提供抵押财产和抵押资金，避免产权方的可能经济损失。

 

    三、房屋租赁经营法律风险防范与控制的一些思考

 

    应结合企业实际，制定完整、可操作性强、管理有效的风险应急处理机制，制定并逐步完善应急预案，落实到位，严格执行，加强信息沟通和对法律风险的识别、规避、处理、善后等全过程的管理，全力打造法律风险防范的安全链条，实现管理制度化和体系化，管理好企业资产。