2012年法务工作会议主题研究与发言材料之五

 

    2011年4月，上饶市政府为实施市政建设——陆羽公园项目，确定将我司五桂山食盐仓库纳入整体拆迁范围，要求整体拆除五桂山食盐仓库并进行土地置换。为妥善处理这一关系上饶盐业未来发展的大事，防范与控制法律风险，我司领导高度重视，特成立由单位一把手亲自挂帅的工作小组，就土地置换、仓库拆迁、成本补偿等一系列事项积极与市政府及陆羽公园项目部进行多次接触、商谈和据理力争。经半年多的反复协商，2011年11月，双方就五桂山食盐仓库整体拆迁事宜达成了“依法办事、稳妥推进、控制风险、谋取双赢”的一致原则，并就土地置换与四通一平、建筑物赔偿、搬迁费补偿及仓库租赁等事宜达成了一致意见，正式签订了《食盐配送中心整体拆迁土地置换与补偿协议书》，《协议书》将涉及五桂山食盐仓库整体拆迁的土地置换、拆迁成本补偿等一系列重大事项进行了具法律意义的事前约定，有效地防范与控制了法律风险，确保了国有资产不被流失。

 

    一、土地置换有依据

 

    上饶公司五桂山食盐仓库占地14亩，属城市一类地段，而搬迁的新址为三类地段。为此，我司向市政府申报划拨土地30亩作为赣东北盐业物流配送中心建设的补偿用地，市政府城市建设协调会经研究，同意在上饶物流园划出30亩土地给我司建设新的食盐配送中心。但我司为了防范与控制法律风险，坚持要求：一是要拿到市政府城市建设协调会会议纪要；二是要拿到市规划部门的《选址意见书》和规划图；三是要有省、市土管部门的建设用地批复并办理好《土地使用权证书》，免除相关办证费用；四是置换的土地一定要免费搞好“四通一平”。

 

    经友好协商，上饶市政府及陆羽公园项目部同意了我司上述全部要求。并写进了《土地置换与补偿协议书》，即：

 

    第三条“食盐配送中心动迁方式”第一款包含如下条款：（一）根据上饶市政府2011年10月26日上午“陆羽公园”建设协调会精神，市政府承诺将货场路以南、浙赣铁路以北一宗地（面积20000.4㎡）无偿置换给上饶盐业公司用于建设赣东盐业物流配送中心；（二）上饶盐业公司不需向市政府或者向国家、地方政府财政支付置换宗地的任何对价及费税等款项。（三）市政府负责于2011年12月底以前协调市土管部门及其他相关部门为上饶盐业公司免费办妥上述置换宗地的《国有土地使用证》。（四）市政府保证于2011年12月底前完成该宗土地的“四通一平”（路通、水通、电通、网络通、土地平整）并验收合格和交付给上饶盐业公司规划建设使用。“四通一平”所产生的税、费全部由市政府承担。

 

    第四条“履约责任”中包含如下条款：（一）市政府在完成乙方置换用地的“四通一平”并交付给上饶盐业公司建设使用，上饶盐业公司签订《仓库（厂房）租赁合同》并在15个工作日内腾空食盐配送中心所有仓库（办公用房）。（二）若市政府不能满足第四条第（一）项要求，造成上饶盐业公司不能如期搬迁，一切责任由市政府承担，上饶盐业公司概不负责。（三）若第四条第（一）项要求实现，其他条款也协商一致，上饶盐业公司将无条件搬迁。（四）若上饶盐业公司置换宗地的《国有土地使用证》迟迟不得办妥，所产生的一切经济、法律责任和副面影响一概由市政府及陆羽公园项目部承担。

 

    这就有效地保证了在五桂山食盐仓库整体拆迁中防范与控制法律风险，保证我司土地置换工作的顺利进行。

 

    二、仓库拆迁补偿有保证

 

    为保证五桂山食盐仓库整体拆迁不受到损失，防止国有资产流失并防范与控制法律风险，我司与上饶市政府及陆羽公园项目部共同指定了第三方房地产评估机构对五桂山所有建筑物进行了认真精确地评估，出具了双方均认可的评估报告。上饶市政府同意按评估报告的结果于拆迁前予以一次性拆迁货币补偿到位。

 

    对此，双方达成了一致并体现于《土地置换与补偿协议书》中，即：

 

    第三条“食盐配送中心动迁方式”第二款包含如下条款：（一）根据国家建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第四条之规定，评估机构经市政府和上饶盐业公司双方共同推荐、选择并最终决定委托上饶和信房地产评估事务所有限公司作为本次拆迁标的物的评估单位。（二）市政府同意，上饶盐业公司食盐配送中心的地面上所有建筑物均按照《上饶市陆羽公园项目区国有土地上房屋拆迁补偿安置方案》以及《上饶和信房地产评估事务所有限公司出具的“房地产评估报告”》给予乙方一次性货币补偿，补偿金额为叁佰肆拾柒万壹仟柒佰贰拾贰元（含评估费11000元）。

 

    第四条“履约责任”中包含如下条款：食盐配送中心地面上所有建筑物的全额货币补偿（金额为叁佰肆拾柒万壹仟柒佰贰拾贰元）到达上饶盐业公司帐户后，上饶盐业公司签订《仓库（厂房）租赁合同》并在15个工作日内腾空食盐配送中心所有仓库（办公用房），否则，所产生的一切经济、法律责任和副面影响一概由市政府及陆羽公园项目部承担。

 

    这也有效地保证了在五桂山食盐仓库整体拆迁中防范与控制法律风险，保证我司仓库拆迁工作不至于蒙受损失。

 

    三、仓库商品搬迁费用补偿按科学测算

 

    为保证上饶公司库存商品的顺利搬迁，市政府同意所有库存商品的搬迁费用由他们承担。为此，我司对五桂山食盐仓库拆迁前的商品搬迁费用按现行市场装卸力资价格进行了科学测算，并考虑未来2年价格上涨预期适当上浮，制定了比较贴近实际的搬迁费用额度，市政府经审核同意我公司费用测算，并在《土地置换与补偿协议书》予以约定，即：上饶盐业公司所有库存商品的搬迁费用，以及上饶盐业公司仓库迁至市政府提供的仓库场地后，在食盐物流配送中心项目建设周期内（预计两年）新增的商品短途运输费用，由上饶盐业公司依据现有库存数量和现行市场搬迁价格予以科学测算，市政府同意按照测算的结果于库存商品搬迁前将费用补偿全额支付给上饶公司。

 

    同时第四条“履约责任”中包含如下条款：所有库存商品搬迁费用及两年建设周期内新增商品短途运输费用全额货币补偿到达乙方帐户后，上饶盐业公司签订《仓库（厂房）租赁合同》并在15个工作日内腾空食盐配送中心所有仓库（办公用房）。否则，所产生的一切经济、法律责任和副面影响一概由市政府及陆羽公园项目部承担。

 

    四、合同主体资格明确

 

    五桂山食盐仓库整体拆迁的土地置换、仓库拆迁、成本补偿等一系列事宜谈妥后，双方即考虑签订《食盐配送中心整体拆迁土地置换与补偿协议书》。开始，政府方是准备以陆羽公园项目部的名义与我司签订《协议书》的，我司坚决不同意，认为：项目部只属一临时办事机构，不具备法律意义上的同合主体资格，要求与上饶市政府签订《协议书》，但政府方面则认为无此先例。

 

    为此，双方经进一步协商，最后确定由政府向陆羽公园项目部下达一份具法律效力的《授权委托书》并交于我司备案。《授权委托书》责成陆羽公园项目部全权代表上饶市政府处理有关五桂山食盐仓库拆迁成本补偿的一切事宜及合理要求，包括向我司出具一份关于五桂山食盐仓库拆迁补偿方面的《承诺书》，签订一份《食盐配送中心整体拆迁土地置换与补偿协议书》。这样，合同主体资格便有效明确，即一方是上饶盐业公司，另一方是全权代表上饶市政府的陆羽公园项目部。

 

    之后，陆羽公园项目部凭市政府《授权委托书》资格，向我司作出了如下承诺：

 

    （一）根据上饶市政府“陆羽公园”建设协调会精神，陆羽公园项目部代表市政府承诺将货场