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吉安公司:房屋租赁经营法律风险防范与控制

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吉安公司:房屋租赁经营法律风险防范与控制

  • 分类:主题研究
  • 作者:
  • 来源:
  • 发布时间:2012-07-10 16:54
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【概要描述】

吉安公司:房屋租赁经营法律风险防范与控制

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  • 分类:主题研究
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2012年法务工作会议主题研究与发言材料之六
 
    随着社会的不断进步和发展,房屋租赁行业日益兴隆,房屋租赁经营方式日益普遍。现就我单位我单位房屋租赁的一些做法提出来和大家一起探讨。
 
    吉安公司的房屋租赁严格按照集团公司合同管理暂行办法及国家《合同法》规定执行。
 
    一、书面合同的必要性
 
    无论租赁期限长短都签订书面租赁合同,明确双方的权利义务。一般事项:合同包括租赁的名称、数量、面积、用途、租赁期限、租金支付期限和方式、租赁物维修等条款。
 
    二、严格执行集团的合同订立审签制度
 
    吉安公司重要合同未经有关部门、公司领导审签不得签订合同。合同履行实行公司分管领导,经办部门负责人负责制度。一般合同的审签程序由各单位(部门)根据实际情况制定。
 
    三、所有合同必须带有综治、消防责任的签订。
 
    四、租赁期限的确定
 
    根据合同双方自愿协商订立,一般合同一年一签,重大合同根据我国《合同法》的规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
 
    这里需要注意的是,如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同,房屋租赁只能视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
 
    五、房屋租赁合同的文档管理
 
    房屋租赁合同文档管理实行分类建档、一份合同一份档案。重要合同正本作为本公司永久性文件保存。合同文本签字、盖章后,业务经办部门应当及时完整地将重要合同的正本及合同的有关附件、批准文件等相关资料移交办公室归档管理。重要合同副本报法务、财务部门备案。
 
    六、在签订房屋租赁合同条款时因注意几点问题
 
    (一)租金确定。我单位通常按每平方米出租面积为基础,来计算租金。经营性租金水平取决于当地的房产市场的状况,其中包括地理位置、交通情况、房屋用途等因素。在房屋出租时,要全面、客观地估价整体经济状况,提出合理的租金价格。我单位吉安配送站长岗岭闲置仓库出租出租时,根据仓库的用途特性,在了解周边医药公司和副食品仓库租金水平的情况下,来确定一个租金基础的价格,作为租赁双方谈判时价格底线。
 
    我们在工作中发现,有些拖欠租金的租赁纠纷之所以发生,是因为租金偏离市场行情和整个经济状况,高得承租人实在难以承受。租价过高,不但容易产生纠纷,而且出租人的利益也很难得到保证,所以公平、客观的确定租金价格对双方当事人都是有益无害的。
 
    (二)租金的调整。我公司房屋租赁期限一般是一到二年。在签订协议后,租金在租期内基本保持不变。期满后如租赁者要求续租,须按当时的租赁水平重新签订租约。对于租期较长的租赁者(例如3~5年以上),需要在协议中对租金如何调整作出明确规定。
 
    (三)租赁保证金。收取一定的租赁保证金为了保护租赁协议的公平性和严肃性,维护出租方合法权益,降低租赁经营的风险。在业务操作层次上,按照租赁合同约定,当遇承租人不能承负租金等其他风险时,保证金用于抵扣租金。我单位房屋租赁保证金一般是三个月的租金为标准,在合同签订后一次性收取,租约期满后一次性退还。为降低租赁经营风险,我单位在交纳一定租赁保证金的基础上,采取提前收取当月或当季的租金,即签订合同后,提前预交当月或当季的租金,当月或当季交付下个月或季度的租金。
 
    (四)房屋租赁水电管理。我单位房屋租赁的用水用电由公司办公室管理。我公司对每个租赁物用水用电采取单独立户立表管理,建立水电管理台账,每月由人定期抄表,按照单位与水电部门的结算价格,核算水电费用,开具水电交费清单,在承租人交纳租金时,一并交付。对用水用电使用量大的租赁人,我单位则要求其向当地的水电管理部门申请单独立户,与我单位水电管理业务分离,降低单位水电费用的占用和开支,减少水电费用结算的繁复程序。
 
    (五)房屋修缮的问题。在房屋租赁关系中,房屋是由承租人占有使用,他对承租房屋负有维护原有建筑,妥善保管,善意使用,使之免受自然损害的义务。在租赁期间,承租人如发现房屋缺毁损,承租人应承担损害扩大部分的赔偿责任。在租赁管理中,我们要把握好租赁人合理使用和善意使用概念范畴,租赁人其使用过程中,造成租赁物非自然损害,我方则有义务责成其进行修缮,修缮费用由承租人承担。我公司定期和不定期的安排人员对租赁物进行安全检查,发现和排除各种不安全因素,合理的对租赁物进行修缮,保障租赁物的安全使用。同时在检查过程中,及时纠正和制止租赁人不当使用行为,对其不当使用造成租赁物损坏的,我方责令承租人负责限期修缮或赔偿相关的经济损失。
 
    (六)房屋租赁改造和装修。承租人为了使用方便,改变租赁房屋内部结构、增添附属设备,房屋装修,出租人不予承担。承租人因此损坏租赁房屋的,应赔偿出租人的损失。在实际工作中,对承租人提出需要对租赁房屋内部结构进行改造和装修要求的,我公司要求承租人必须递交书面申请报告,说明改造的理由和方案,我公司在不影响房屋结构的整体安全和改变使用用途的前提下,同意其是否改造和装修。在租赁期满后,我公司则要求其拆除改造和装修部分,恢复租赁物原样。承租人在未取得我方同意的情况下进行装修,就侵犯了出租人的所有权,承租人应就此行为承担恢复原状和赔偿损失的责任。对有争议的房屋租赁事宜,可参照由最高人民法院颁布实施的《关于审理城镇纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对这一问题作出了规定,确立了处理此类纠纷的规则。如果承租人擅自对房屋进行装饰装修,则构成侵权,其应承担侵权责任;如果承租人经出租人同意装饰装修,则须区分情况适用不同的处理原则,一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物,承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形,适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿,又如何补偿,要区分不同情况。租赁合同无效时,出租人同意利用的装饰装修,基于不当得利对承租人进行补偿;出租人不同意利用的,装饰装修的现值损失(现值损失是指合同被认定无效时,装饰装修的现存价值)作为无效合同的损失,由双方按照过错承担。租赁合同解除时,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失(残值损失是指在合同解除时,装饰装修的剩余“价值”,这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础,且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用)。若合同解除双方均无过错,由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。    
 
    在此,需要提请注意的是:合同解除时,如果出租人同意利用承租人装饰装修的,仍然需要基于不当得利对承租人予以补偿;若合同履行期间届满,则出租人取得附合装饰装修物且无需补偿。
 
    七、我公司在房屋租赁经营活动中对风险防范与控制的具体做法:
 
    (一)建立承租人资信档案,有助于降低出租经营的风险。

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