2012年法务工作会议主题研究与发言材料之六

 

    随着社会的不断进步和发展，房屋租赁行业日益兴隆，房屋租赁经营方式日益普遍。现就我单位我单位房屋租赁的一些做法提出来和大家一起探讨。

 

    吉安公司的房屋租赁严格按照集团公司合同管理暂行办法及国家《合同法》规定执行。

 

    一、书面合同的必要性

 

    无论租赁期限长短都签订书面租赁合同，明确双方的权利义务。一般事项：合同包括租赁的名称、数量、面积、用途、租赁期限、租金支付期限和方式、租赁物维修等条款。

 

    二、严格执行集团的合同订立审签制度

 

    吉安公司重要合同未经有关部门、公司领导审签不得签订合同。合同履行实行公司分管领导，经办部门负责人负责制度。一般合同的审签程序由各单位（部门）根据实际情况制定。

 

    三、所有合同必须带有综治、消防责任的签订。

 

    四、租赁期限的确定

 

    根据合同双方自愿协商订立，一般合同一年一签，重大合同根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

 

    这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

 

    五、房屋租赁合同的文档管理

 

    房屋租赁合同文档管理实行分类建档、一份合同一份档案。重要合同正本作为本公司永久性文件保存。合同文本签字、盖章后，业务经办部门应当及时完整地将重要合同的正本及合同的有关附件、批准文件等相关资料移交办公室归档管理。重要合同副本报法务、财务部门备案。

 

    六、在签订房屋租赁合同条款时因注意几点问题

 

    （一）租金确定。我单位通常按每平方米出租面积为基础，来计算租金。经营性租金水平取决于当地的房产市场的状况，其中包括地理位置、交通情况、房屋用途等因素。在房屋出租时，要全面、客观地估价整体经济状况，提出合理的租金价格。我单位吉安配送站长岗岭闲置仓库出租出租时，根据仓库的用途特性，在了解周边医药公司和副食品仓库租金水平的情况下，来确定一个租金基础的价格，作为租赁双方谈判时价格底线。

 

    我们在工作中发现，有些拖欠租金的租赁纠纷之所以发生，是因为租金偏离市场行情和整个经济状况，高得承租人实在难以承受。租价过高，不但容易产生纠纷，而且出租人的利益也很难得到保证，所以公平、客观的确定租金价格对双方当事人都是有益无害的。

 

    （二）租金的调整。我公司房屋租赁期限一般是一到二年。在签订协议后，租金在租期内基本保持不变。期满后如租赁者要求续租，须按当时的租赁水平重新签订租约。对于租期较长的租赁者（例如3～5年以上），需要在协议中对租金如何调整作出明确规定。

 

    （三）租赁保证金。收取一定的租赁保证金为了保护租赁协议的公平性和严肃性，维护出租方合法权益，降低租赁经营的风险。在业务操作层次上，按照租赁合同约定，当遇承租人不能承负租金等其他风险时，保证金用于抵扣租金。我单位房屋租赁保证金一般是三个月的租金为标准，在合同签订后一次性收取，租约期满后一次性退还。为降低租赁经营风险，我单位在交纳一定租赁保证金的基础上，采取提前收取当月或当季的租金，即签订合同后，提前预交当月或当季的租金，当月或当季交付下个月或季度的租金。

 

    （四）房屋租赁水电管理。我单位房屋租赁的用水用电由公司办公室管理。我公司对每个租赁物用水用电采取单独立户立表管理，建立水电管理台账，每月由人定期抄表，按照单位与水电部门的结算价格，核算水电费用，开具水电交费清单，在承租人交纳租金时，一并交付。对用水用电使用量大的租赁人，我单位则要求其向当地的水电管理部门申请单独立户，与我单位水电管理业务分离，降低单位水电费用的占用和开支，减少水电费用结算的繁复程序。

 

    （五）房屋修缮的问题。在房屋租赁关系中，房屋是由承租人占有使用，他对承租房屋负有维护原有建筑，妥善保管，善意使用，使之免受自然损害的义务。在租赁期间，承租人如发现房屋缺毁损，承租人应承担损害扩大部分的赔偿责任。在租赁管理中，我们要把握好租赁人合理使用和善意使用概念范畴，租赁人其使用过程中，造成租赁物非自然损害，我方则有义务责成其进行修缮，修缮费用由承租人承担。我公司定期和不定期的安排人员对租赁物进行安全检查，发现和排除各种不安全因素，合理的对租赁物进行修缮，保障租赁物的安全使用。同时在检查过程中，及时纠正和制止租赁人不当使用行为，对其不当使用造成租赁物损坏的，我方责令承租人负责限期修缮或赔偿相关的经济损失。

 

    （六）房屋租赁改造和装修。承租人为了使用方便，改变租赁房屋内部结构、增添附属设备，房屋装修，出租人不予承担。承租人因此损坏租赁房屋的，应赔偿出租人的损失。在实际工作中，对承租人提出需要对租赁房屋内部结构进行改造和装修要求的，我公司要求承租人必须递交书面申请报告，说明改造的理由和方案，我公司在不影响房屋结构的整体安全和改变使用用途的前提下，同意其是否改造和装修。在租赁期满后，我公司则要求其拆除改造和装修部分，恢复租赁物原样。承租人在未取得我方同意的情况下进行装修，就侵犯了出租人的所有权，承租人应就此行为承担恢复原状和赔偿损失的责任。对有争议的房屋租赁事宜，可参照由最高人民法院颁布实施的《关于审理城镇纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对这一问题作出了规定，确立了处理此类纠纷的规则。如果承租人擅自对房屋进行装饰装修，则构成侵权，其应承担侵权责任;如果承租人经出租人同意装饰装修，则须区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，又如何补偿，要区分不同情况。租赁合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿;出租人不同意利用的，装饰装修的现值损失(现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值)作为无效合同的损失，由双方按照过错承担。租赁合同解除时，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失(残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用)。若合同解除双方均无过错，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。    

 

    在此，需要提请注意的是：合同解除时，如果出租人同意利用承租人装饰装修的，仍然需要基于不当得利对承租人予以补偿;若合同履行期间届满，则出租人取得附合装饰装修物且无需补偿。

 

    七、我公司在房屋租赁经营活动中对风险防范与控制的具体做法：

 

    （一）建立承租人资信档案，有助于降低出租经营的风险。